COMMENT FINANCER SON ACHAT IMMOBILIER ?

Étudier sa situation financière avant d’acheter un logement en résidence principale, en résidence secondaire ou pour un projet d’investissement locatif est une étape indispensable. Réaliser une étude de financement permet de déterminer si votre projet est viable.

Analysons maintenant les différents points à prendre en compte pour l’achat de votre logement.

COMMENT OBTENIR UN PRÊT IMMOBILIER ?

Devenir propriétaire n’a jamais été aussi accessible. Cependant, justifier d’une situation professionnelle et financière stable est toujours un critère primordial pour pouvoir emprunter. Un contrat en durée indéterminée (CDI) reste prioritaire mais un contrat à durée déterminée (CDD) ou encore l’intérim sur une longue période permettent l’obtention d’un prêt immobilier.

Il est nécessaire de contacter un conseiller financier : un banquier ou un courtier en emprunt immobilier. Pour cela, un entretien téléphonique est indispensable pour avoir un premier contact avec votre interlocuteur. Lors de cet échange, vous déterminerez si votre situation nécessite une rencontre physique ou non. En effet, à travers une dizaine de questions votre, conseiller financier sera en capacité de vous dire quelle sera la suite de la démarche.

Dans le cas, où un entretien est jugé nécessaire, le montant de vos mensualités ainsi que votre capacité d’emprunt seront calculés par votre conseiller financer. Vous pourrez ainsi commencer votre recherche de bien. Suite aux compromis de vente ou au contrat de réservation, l’offre de prêt sera signée puis éditée.

Cette offre de prêt sera communiquée au notaire afin que le premier appel de fonds soit débloqué dans le cas d’un achat dans le neuf. Dans l’ancien, la totalité du montant est débloquée et transférée au vendeur.

Être financé sans apport est encore réalisable. Des banques telles que la caisse d’épargne et le crédit mutuel octroient des prêts à 110 %, c’est à dire qu’elles vous financent le montant d’achat du logement et les frais de notaire. En résumé, vous n’avez aucun frais à dégager sur l’opération.

Ils cherchent à attirer des profils primo-accédant afin d’avoir des clients qui sont en début de vie active et avec lesquels ils auront une relation long terme.

Pour un projet d’investissement locatif

Afin de se porter acquéreur d’un logement locatif, il faut être propriétaire ou avoir de hauts revenus. La capacité d’endettement est fixée à 33% mais elle peut être augmentée à un seuil plus important en fonction des revenus du contribuable.

Chaque banque cherche à capter des profils de personnes. Concernant un investissement Pinel, les banques qui ont le plus de facilités pour financer les investisseurs sont le Crédit Mutuel, la banque Courtois ou encore le Crédit Agricole.

QUELS SONT LES DIFFÉRENTS PRÊTS POSSIBLES POUR MON PROJET ?

  • Le prêt relais

Ce prêt s’adresse aux personnes qui sont déjà propriétaires et qui souhaitent avancer sur un autre projet sans avoir vendu leur logement actuel. La banque émettrice avance l’argent à hauteur d’un montant de l’opération. Le prêt relais peut être une réelle solution pour réaliser une transition sur un projet de vie. Attention, le prêt relais reste dangereux dans le cas où la situation ne se passe pas comme prévue.

Prenons l’exemple d’un couple qui souhaite faire construire une nouvelle maison. Il peut acheter un terrain et commencer à payer pour la construction. La banque lui versera un acompte de l’ordre de 70 % pour leur nouveau projet. Ce dernier aura besoin de vendre sa maison pour rembourser la banque dans les délais impartis (1 an). Leur maison ne vend pas au prix, le couple aura des pénalités de retard importantes et il devra remboursera tant bien que mal la banque. Cette situation peut être périlleuse car le couple pourrait être contraint de vendre la maison à un prix largement inférieur à la somme qu’ils attendaient.

  • Le prêt amortissable

C’est le prêt le plus commun en France. Les versements mensuels de l’emprunteur amortissent le capital emprunté et remboursent les intérêts du crédit immobilier. Le prêt immobilier est complètement remboursé à la dernière échéance.

  • Le prêt in fine

Le prêt in fine est non amortissable. En effet, l’emprunteur ne paiera que les intérêts et l’assurance pendant toute la durée du crédit. A échéance, il versera le capital restant dû en une seule fois.

  • Les assurances emprunteurs

Chaque type de prêt est associé à une assurance emprunteur à laquelle le bénéficiaire est obligé de souscrire. En effet, cette dernière couvre la famille et les proches en cas d’accident de force majeur de l’emprunteur en cas de non possibilité de rembourser le crédit. Les assurances emprunteurs peuvent varier d’une banque à une autre. Il est également envisageable de vous adresser à un assureur afin de prendre une assurance emprunteur.

À QUI S’ADRESSER POUR FINANCER SON PRÊT IMMOBILIER ?

Le banquier est le premier interlocuteur auquel vous allez penser pour votre étude de financement. Vous pouvez également contacter un courtier en prêt immobilier pour votre première étude.

Le courtier en prêt immobilier est un interlocuteur qui a comme mission de vous obtenir le meilleur taux dans les meilleures conditions. Il œuvrera donc à vous trouver la banque qui correspond à votre profil. Son rôle est de vous accompagner dans toutes vos démarches.

Prenons l’exemple de l’assurance emprunteur. Vous souhaitez vous porter acquéreur d’un logement. Vous ne souhaitez pas prendre votre assurance dans la banque émettrice car vous considérez que le taux de l’assurance est trop élevé. Souscrire une assurance dans un autre organisme que votre banque prendra du temps et retardera le rendez-vous chez le notaire. En effet, votre dossier passera en commission et vous perdrez 1 à 2 mois selon les cas. Un courtier pourra vous informer sur les démarches et vous gagnerez un temps précieux. Il sera donc plus intéressant de faire une délégation au bout de 6 mois pour gagner du temps lors de l’acquisition de votre logement.

Enfin, vous avez la possibilité de tester les simulateurs de prêt immobilier sur internet. Soyez attentifs, les taux sont volontairement bas. Les opérateurs financiers cherchent à capter du prospect avec des taux et des conditions alléchantes. Au final, il y aura peu de chances d’avoir accès aux conditions très avantageuses.

Tout est une question d’interlocuteur. De ce fait, nous vous conseillons de parler de votre projet et de réaliser une étude de financement à votre banquier et à un courtier en prêt immobilier.

QUELLES SONT LES DIFFÉRENTES AIDES POUR UN ACHAT IMMOBILIER POUR UN PRIMO-ACCÉDANT ?

  • Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Prenons l’exemple de Bordeaux qui permet de bénéficier du PTZ . En effet, la ville est située en zone B1. A ce titre, les acquéreurs qui ont le statut de primo-accédant peuvent bénéficier jusqu’à 40 % du montant total de l’achat à 0 % d’intérêt. C’est une aide non négligeable qui selon les situations peut faire gagner 15 000 à 25 000 euros de pouvoir d’achat sur un projet d’acquisition dans le neuf. Ce prêt est attribué sous conditions de ressources et en fonction de la composition du foyer.

  • Le prêt Bordeaux métropole à 0%

Afin de bénéficier de cette opportunité, il faut acheter un logement sur un programme dit labellisé. Les programmes labellisés sont renseignés sur le site de Bordeaux Métropole. Vous pouvez également nous contacter pour en prendre connaissance. Selon le nombre de personnes constituant le foyer et les conditions de ressources vous pouvez bénéficier de 10 000 à 15 000 euros supplémentaires à 0 %.

  • Passeport 1 er logement

Le passeport premier logement est une aide financière de l’ordre de 3000 euros pour une personne seule et de 6000 euros pour un couple. Il s’adresse aux opérations dîtes labélisées. Sont considérées comme labélisés, les opérations certifiées par la ville de Bordeaux.

Le dossier doit être envoyé à l’ADIL avant la signature de l’acte authentique.

  • Prêt 1% patronal

Anciennement appelé prêt action logement, il s’adresse aux salariés qui travaillent dans une entreprise de moins de 10 salariés dans le domaine non agricole du secteur privé. Il permet d’emprunter au taux plafonné à 1% et il ne peut pas excéder 30 % du montant de l’achat. Son montant dépend de la localisation de l’opération. A bordeaux par exemple, il ne peut pas dépasser 20 000 euros.

  • Le PSLA

Le prêt social à la location-accession permet à des primo-accédant d’acheter le bien dans lequel ils sont locataires. Généralement vous avez la possibilité de louer le logement entre 1 et 5 ans puis de vous porter acquéreur. Vous bénéficiez donc d’un prix d’achat réduit.

A savoir :

En fin d’année à partir du mois de novembre, les différents textes de lois sont revus. De ce fait, les différents dispositifs comme le PTZ sont en stand-by et aucun financement n’est attribué entre mi-novembre et mi-janvier soit 2 mois.

Ces différents prêts sont cumulables. Vous l’aurez compris, cela peut faciliter votre accession à la propriété avec des coûts réduits au maximum. Pour connaître les conditions, nous vous invitons à rentrer en contact avec le cabinet Zammit Conseils&Patrimoine.