INVESTIR DANS L’IMMOBILIER À BORDEAUX

Nous proposons des appartements et maisons pour investir à Bordeaux dans l’objectif de vous créer des revenus complémentaires. Cet investissement peut avoir un double objectif :

  • Vous générez des revenus locatifs
  • Vous défiscalisez afin de réduire votre imposition

COMMENT FAIRE POUR INVESTIR DANS L’IMMOBILIER À BORDEAUX ?

La ville de Bordeaux est divisée en 2 rives : la rive gauche qui représente le cœur historique de la ville et la rive droite. De nouveaux projets viennent accompagner cette nouvelle dimension que prend Bordeaux à l’échelle locale, régionale et surtout nationale.

Le quartier de la gare St-Jean connait une réfection totale avec la mise en place du projet Euratlantique qui est l’une des plus vastes opérations d’aménagement en France en surface m2.

Le quartier Belvédère sur la rive droite fait l’objet de nouvelles constructions tout le long des quais débutant du pont Chaban Delmas, en passant par le pont de Pierre jusqu’au pont François Mitterrand.

Des quartiers comme celui de Darwin ou de Bastide Niel sont en pleine réhabilitation afin de pouvoir connecter ces grands espaces au centre-ville.

Bordeaux est une ville inscrite au patrimoine mondial de l’Unesco. Son cadre de vie est idéal car la ville bénéficie d’un bassin d’emploi en pleine croissance et d’infrastructures culturelles et sportives. Sa localisation proche du Bassin d’Arcachon, du pays Basque ainsi que sa proximité avec les montagnes des Pyrénnées, des forêts de Lances ou des plages Océanes côté atlantique, renforce son rayonnement national et Outre-mer. Pour preuve, une forte population anglophone vient investir pour des résidences secondaires. Le climat y est également très agréable. La diversité de son patrimoine immobilier et de son héritage viticole et agricole lui permet de réaliser divers types d’investissements à travers des investissements immobilier ou fonciers.

Le patrimoine architectural représente un atout indéniable dans le cœur des investisseurs. En effet, la pierre bénéficie d’une forte valeur perçue, ce qui permet de considérer un investissement dans la pierre comme une valeur sûre. Ils cherchent à investir dans la pierre car ils sont attachés au cachet que leur apporte ce type de biens. Les transports comme le tramway, le train, le ferry « bat3 » ainsi que les lignes de bus TBM permettent de se déplacer dans toute la ville ce qui facilite le bien-être des bordelais.

Bordeaux est une ville qui n’a rien à envier à Paris, Lyon, Toulouse, Marseille, Nantes et bien d’autres grandes villes françaises. La rocade est en plein réaménagement afin de pouvoir fluidifier le trafic autour de Bordeaux et de pouvoir relier plus rapidement l’hyper centre et les différentes villes de l’agglomération Bordeaux.

QUELS SONT LES AVANTAGES D’UN INVESTISSEMENT LOCATIF À BORDEAUX ?

Bordeaux a été élue en 2017 la ville où il fait le plus bon vivre en France d’après le magazine Lonely Planet.

Investir dans le centre de Bordeaux ou à proximité même de Bordeaux comme Bègles, Villenave d’Ornon Cenon, Floirac, Lormont par exemple peut être un investissement gagnant car la demande locative est importante, les prix des fonciers ne sont pas encore trop élevés.

Une fois la période d’avantage fiscal terminée, vous pouvez exploiter le logement comme un pied à terre, une résidence secondaire ou encore un lieu de vacances. Les montages d’exploitation peuvent évoluer avec le temps ce qui permet d’adapter chaque situation.

Prenons l’exemple d’un bien loué en nu et qui a fait l’objet d’un bien en déficit foncier. Ce bien ne peut pas être exploité en meublé avant le 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation des 10 700 euros sur le revenu global. En d’autres mots, Attention tout de même à respecter la loi. Pour cela, il faut se renseigner auprès d’un professionnel compétent.

Au sein du cabinet, nous insistons sur la nécessité de bien choisir son emplacement afin de pouvoir envisager une revente éventuelle et de la possibilité de pouvoir optimiser l’exploitation du logement l’issu de la période de défiscalisation.

Les prix au m2 sont extrêmement élevés dans l’hyper centre, notamment dans les quartiers comme le triangle d’or, le quartier de Bastide proche de la place Stalingrad, la Bourse, les Quinconces, les Chartrons, les Bassins à Flot proche de la Cité du Vin. La pierre constitue une valeur refuge et la valeur perçue par les français dans ce type d’investissement est très élevée.

Nous constatons que le parc locatif bordelais en état de vétusté est conséquent. De nombreux logements et immeubles de rapport sont à rénover. Des opérateurs immobiliers comme les marchands de biens, particuliers investisseurs ou encore promoteurs s’attèlent à la rénovation complète de ces biens. Ces derniers les mettent à la vente en proposant des opérations de défiscalisation clé en main.

Nous connaissons ces opérateurs et nous travaillons quotidiennement avec eux. Nous vous apportons des conseils sur votre situation, les dispositifs les plus adaptés ainsi que les biens associés à Bordeaux, en Gironde et plus largement en Nouvelle Aquitaine.

LES DIFFÉRENTES POSSIBILITÉS D’INVESTISSEMENT

Chaque dispositif correspond à une situation personnelle et fiscale différente. Ces derniers permettent de bénéficier de réduction d’impôt ou de déduction d’impôt.

Il est possible d’investir à Bordeaux via un investissement immobilier dans le neuf ou dans l’ancien.

Investir dans le neuf en Pinel, LMNP ou NU-propriété

Pinel

Comment ça marche la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel permet de vous constituer un patrimoine grâce à l’immobilier. Tous les programmes neufs vendus sur plans peuvent faire l’objet d’un investissement locatif et notamment en loi Pinel.

Anciennement appelé loi Scellier en 2003, puis Robien en 2009, puis Duflot, en 2014, ce dispositif permet une réduction d’impôt allant jusqu’à 6000 euros par an en louant un logement à titre de résidence principale à un locataire.

Certaines conditions sont à respecter pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt et ne pas subir une requalification :

  • Vous devez respecter des plafonds de ressources pour sélectionner votre locataire
  • Vous devez louer votre logement à un loyer plafonné. Bordeaux métropole est en zone B1, le prix plafond au m2 est de 10,28 euros en 2019. Attention il faut également appliquer un calcula avec la formule suivante pour constituer votre loyer Pinel à Bordeaux. Il ne faut pas multiplier ce montant au nombre de m2

Ou investir en Loi Pinel à Bordeaux ?

Les prix de l’immobilier sont élevés à Bordeaux. L’investissement d’un point de vue rentabilité peut s’avérer faible selon les villes où l’investissement est réalisé. Il est important de connaître l’objectif de son projet. Est-ce un projet à portée purement fiscale ou patrimoniale ?

En découlera un choix porté vers un logement dans une ville où la rentabilité pourra être plus ou moins élevé. Néanmoins, il reste des villes où les prix restent abordables et où la rentabilité pour un investissement Pinel reste intéressante.

Zammit Conseils&Patrimoine a sélectionné des programmes à Villenave d’Ornon, Bègles, Floirac, Cenon, et Biscarosse notamment qui reste un réel investissement gagnant pour un investissement Pinel autant sur le côté patrimonial que sur le plan fiscal.

Les points de vigilance

Cet investissement est le plus connu des investisseurs car de nombreux opérateurs communiquent sur le dispositif Pinel.

Attention ce dispositif n’est pas adapté pour tous les profils. Faîtes vous conseiller et accompagner par un professionnel qui vérifiera votre situation fiscale et qui sera vous trouver le bien adapté à votre situation. Il faut déterminer l’effort d’épargne qui doit être cohérent par rapport à la somme que vous attribuer à cet investissement.

Vous devez impérativement penser plus loin que la défiscalisation sur 6, 9 ou 12 ans. La revente est un élément indispensable à prendre en compte lors de votre réflexion. Vous devez également penser à la possibilité de louer en meublé afin de faire monter le montant de vos loyers.

Si vous réalisez un investissement loin de votre domicile fiscal, vous aurez besoin d’assurer la gestion locative. Cette dernière a un coût supplémentaire qu’il faudra prendre en compte. La gestion locative est également proposée par les promoteurs nationaux pour vous garantir un investissement locatif sûr. Vous êtes également libre de choisir votre agence locative.

LMNP

Ce dispositif est très puissant car il permet de bénéficier de revenus complémentaires issus d’une location meublée non imposable par un principe d’amortissement.

De nombreux opérateurs montent des résidences de services séniors, étudiantes ou touristiques en loueur meublé non professionnel.

Les plus plébiscités par les investisseurs étant les résidence seniors et étudiantes.

Nue-propriété

Le principe est le suivant : vous achetez un logement à un prix réduit. Un opérateur exploite votre logement pendant une certaine durée en échange de laquelle, il récolte tous les fruits du logement par son travail. On entend par là, que vous n’avez pas de revenus locatifs, pas de travaux de rénovation à réaliser, vous ne vous occupez pas de la gestion locative donc vous n’avez aucune imposition qui vient s’appliquer sur votre logement.

Au terme d’une certaine période en générale 15 ans, vous récupérez la pleine propriété du logement. Vous percevrez les revenus locatifs, mais vous devrez vous occupez de la gestion locative des tâches afférentes à l’exploitation du logement.

Un investissement en nue-propriété est une bonne opportunité de pouvoir multiplier son patrimoine immobilier tout en achetant un logement à prix réduit sans être impacté par tout ce que cela implique pendant une certaine durée.

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Découvrez tous les bons plans immobiliers le Sud-Ouest avec Zammit Conseils&Patrimoine.

Investir dans l’ancien :

Le dispositif Pinel rénové

Le principe de la défiscalisation est le même qu’un investissement en Pinel. Cependant vous investissez dans un logement ancien qui sera rénové à neuf. Ce type de montage peut être extrêmement puissant car il vous permet cumuler différents dispositifs de défiscalisation.

Un exemple de montage classique : Pinel optimisé déficit foncier. Les programmes sont rares car les opérateurs sont peu nombreux.

Le dispositif Denormandie

C’est un nouveau dispositif qui est rentré en vigueur en 2019. Nous avons peu de recul sur ce dispositif qui favorise le renouvellement et la rénovation du parc urbain en échange d’une réduction d’impôt. Une ville comme Libourne avec un beau patrimoine en pierre et des prix très accessibles est propice à un investissement locatif en Denormandie.

Le dispositif Malraux

Ce dispositif s’adresse aux contribuables qui ont une forte imposition et qui souhaite réduire leur imposition sur une courte durée. Les zones éligibles en Malraux sont concentrées dans les centres-villes historiques. Le montant d’un investissement Malraux avoisine les 350 000 euros, ce qui s’adresse à une minorité de contribuables.

Les erreurs à éviter

Il est nécessaire de faire analyser sa situation fiscale personnelle dans sa globalité. Les dispositifs de défiscalisation permettent de répondre à des problématique biens précises.
Un investissement locatif dans la pierre engage des mensualités importantes et vous engage dans le temps.

Il faut connaitre et respecter toutes les conditions des dispositifs afin de ne pas subir de requalification. Ne sautez pas sur la première occasion. Faîtes vous accompagner par un professionnel qui saura avoir un avis impartial et objectif sur la situation.

DANS QUEL QUARTIER RÉALISER UN INVESTISSEMENT À BORDEAUX ? NEUF VS ANCIEN

Les quartiers de Bordeaux centre comme le triangle d’or, Nansouty, les Chartrons, les Quinconces, Saint Genès sont les plus plébiscitées pour des défiscalisations dans l’ancien car la localisation est idéale et les immeubles en pierre proposent de belle architectures façades.

Bordeaux Métropole et les grosses villes des alentours sont plus propices à des investissements dans le neuf avec la création de nouveaux espaces de vie.
Les nouveaux quartiers de Bordeaux Euratlantique, le Belvédère, Quai de Brezza, Bastide Niel sont très demandés par les investisseurs de toute la France.

Ce qu’il faut retenir

Chaque dispositif est adapté à une situation ciblée. Il faut être bien conseillé et entouré lors de la réalisation d’un investissement immobilier, s’adresser au bon interlocuteur est la clé de la réussite de votre projet.

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