INVESTIR EN PINEL À BORDEAUX OU ACHETER EN VEFA À BORDEAUX

Synthèse :

Le dispositif Pinel est le dispositif le plus connu des investisseurs et du grand public pour investir dans l’immobilier neuf. La loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en se portant acquéreur d’un logement dans le neuf. L’offre proposée par les différents acteurs est large. Le choix du promoteur et du programme est donc: primordial.  Le dispositif Pinel bénéficie de beaucoup d’avantages mais nécessite une étude approfondie de situation de l’investisseur, pour pouvoir profiter pleinement du potentiel d’un investissement Pinel.

DÉFISCALISER AVEC PINEL À BORDEAUX

La ville de Bordeaux est aujourd’hui une plateforme économique très dynamique réunissant des conditions idéales pour un bon investissement. C’est une ville idéale pour réaliser un investissement dans un programme immobilier neuf. La population augmente d’année en année notamment avec l’ouverture de la LGV qui a permis d’optimiser le trajet Paris-Bordeaux en réduisant sa durée à seulement deux heures. Bordeaux est également une très grande ville étudiante avec une croissance de 23% de sa population étudiante sur 10 ans. Berceau de la French Tech, la ville de Bordeaux attire de plus en plus de sièges sociaux de grandes entreprises. Toutes ces évolutions promettent aux investisseurs bordelais une rapidité et durabilité de location et donc un investissement des plus sûrs.

QU’EST-CE QU’UN INVESTISSEMENT PINEL À BORDEAUX ?

Adoptée le 1er Septembre 2014, la loi Pinel est un mécanisme permettant d’effectuer un investissement dans l’immobilier neuf. Pour un contribuable Bordelais, cela revient à obtenir une réduction d’impôt significative sur son revenu avec en investissant dans un logement neuf (appartement, maison …). La simple condition est que ce logement doit être mis en location pour une durée minimale de 6 ans.

Au regard des retours très positifs des effets de cette loi, M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires, décide de prolonger ce dispositif de défiscalisation jusqu’au 31 décembre 2021. Tout investissement réalisé dans un bien neuf à Bordeaux doit impérativement être effectué avant cette date pour pouvoir bénéficier des avantages que permet le dispositif Pinel.

Le fonctionnement de la défiscalisation en Pinel est très simple. Le contribuable qui possède un bien immobilier neuf et qui s’engage à le louer pour une période minimale de 6 ans est candidat pour obtenir les avantages du dispositif en Pinel. La durée de cette location peut être extensible à 9 ou 12 ans avec, bien entendu, une augmentation de réduction d’impôt sur le revenu :

  1. Pour 6 ans de location (ce qui est le minimum), vous obtenez une réduction d’impôt sur le revenu de 12 % du montant de l’investissement.
  2. Lorsque vous optez vous pour 9 ans de location, vous obtenez une réduction d’impôt sur le revenu de 18% sur le montant de l’investissement.
  3. Avec 12 ans de location, vous obtenez 21 % de réduction d’impôt sur le revenu du montant de l’investissement.

Le dispositif Pinel est éligible pour 2 acquisitions maximum par an et par foyer fiscal. Le plafond de ces acquisitions est limité à 300 000 € par bien et à 5 500 € le mètre carré. Concernant Bordeaux Métropole, le prix de vente moyen au mètre carré au 4e trimestre 2018 était de 4031 € ce qui représente une augmentation de 1,1 % par rapport au 4e trimestre de 2017 (Chiffre 2018 de la FPI : Fédération Française des Promoteurs).

Le locatif est un investissement très intéressant pour de nombreux épargnants que ce soit à Bordeaux Métropole ou bien sur le Bassin d’Arcachon. Développer un patrimoine rentable, percevoir un loyer et loger un ou plusieurs membres de sa famille en vue d’une bonne retraite sont des possibilités que permet le dispositif de défiscalisation Pinel.

 

Exemple d’un investissement en Loi Pinel sur 6, 9 ou 12 ans :

Assurez-vous de réussir votre investissement Pinel !

La démographie Bordelaise est en hausse depuis quelques années et le marché du locatif enregistre une demande de plus en plus importante. Avec un nombre élevé d’étudiants, la ville compte 54 % de ménages locataires dans le privé (source INSEE). Avec un pourcentage aussi important, un investisseur dispose d’une belle assurance pour mettre facilement, rapidement et surtout durablement son bien en location.

DÉFISCALISER EN PINEL : SOUS QUELLES CONDITIONS ?

La loi pinel est rétroactive depuis le 1er septembre 2014. L’application du paragraphe concernant la location aux ascendants et aux descendants n’est quant à lui applicable qu’au 1er septembre 2015. Le dispositif de défiscalisation Pinel est régi par des règles strictes comme le type de bien immobilier, les normes thermiques et environnementales, les plafonds de ressources des locataires, les différents plafonds de loyers, les zones éligibles et les délais de construction et d’achèvement.

Le logement : Quelles conditions ?

Etre éligible au dispositif Pinel, c’est respecter plusieurs conditions :

  • Investir dans un logement neuf ou bien en état d’achèvement ou VEFA
  • Etre en accord avec la réglementation thermique (RT 2012 avec bientôt la RT 2020) ou alors avoir obtenu le label « Bâtiment Basse Consommation » (BBC 2009) ou « Haute Performance Energétique » (HPE)
  • Etre loué dans les 30 mois après la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition

La location : Quelles conditions ?

La location de votre bien immobilier neuf :

  • Location contractée d’une durée de 6 à 12 ans
  • Respect de la mise en location avec des locataires, résidant à titre principal et résidant dans les 12 mois suivants la livraison du bien
  • Respecter le plafond de ressources des locataires et le plafond des loyers de la zone où se situe le logement (10,28 €/m2 en zone B1 (Bordeaux)). Prenons l’exemple d’un appartement de 65 m2. Le calcul du prix de location de votre logement en Pinel doit prendre en compte l’équation suivante :   (10,28* ( 0,7+19/65))*65= 663,06 €

Comment est réparti le zonage à Bordeaux et en périphérie ?

Bordeaux ainsi que sa périphérie sont considérées comme la zone B1. Selon la loi Pinel, cette zone B1 comprend toutes les agglomérations qui comprennent plus de 250 000 habitants (incluant) les communes en périphérie proche). Des villes comme Arcachon ou Biganos proche de l’océan Atlantique sont également classées en tant que zone B1. Plusieurs à villes à proximité de Bordeaux comme Blanquefort, Cestas ou bien Ambarès situées à quelques 30 kilomètres à peine de Bordeaux sont également considérées comme zone B1. Au delà, nous avons des villes comme Marcheprime ou Saint-André-de-Cubzac qui sont situées entre 30 et 50 kilomètres et qui sont considérées comme zone B2. Malheureusement cette zone B2 n’est plus éligible à la loi Pinel depuis la fin 2017 sauf dérogation exceptionnelle délivrée par le préfet de la région Nouvelle-Aquitaine. Les autres villes sont classées zone C et ne sont, naturellement, pas éligibles au dispositif de défiscalisation prévu par la loi Pinel.

Les différents plafonds de loyer

Un acquéreur peut définir le montant du loyer qu’il souhaite mais ce loyer est régi par un plafond maximal. Ce plafond se base sur deux indicateurs à savoir : 

  • La surface pondérée du logement
  • La zone d’éligibilité Pinel du bien cité précédemment

Concernant Bordeaux, Bègles, Mérignac et Cenon, le loyer imposé au mètre carré par la loi Pinel est de 10,28 €. En zone B2, le prix au mètre carré imposé est à 8,93 €. À noter que dans les zone B2, c’est uniquement sur dérogation du préfet de la région Nouvelle-Aquitaine qu’il est possible de profiter du dispositif Pinel.

Les plafonds de ressources en Pinel

Lors d’un investissement en dispositif Pinel, le futur locataire est soumis à un montant de ressources maximum. Ce plafond est calculé en fonction de la composition de son foyer fiscal mais également de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien en passe d’être loué. En prenant Bordeaux pour exemple, une personne en couple ne doit pas avoir des revenus (supérieurs à 41 618 € annuels  en 2019) pour pouvoir prétendre à une location en Pinel. Concernant une personne seule ou bien en couple mais avec 4 enfants, le plafond du foyer fiscal des revenus est presque doublé avec une limite de 80 103 € par an.

Louer son bien à Bordeaux en loi Pinel

Pour un propriétaire, tout l’avantage du dispositif Pinel se trouve au niveau de la défiscalisation à savoir la réduction d’impôt sur le revenu dont il bénéficie du fait de l’achat d’un bien neuf. La réduction d’impôt peut s’étaler sur 12 ans, de quoi avoir une jolie réduction d’impôt.

L’avis du cabinet Zammit Conseils&Patrimoine

L’historique des opérations, la fiabilité et la légitimité des acteurs de la construction en immobilier neuf offre une bonne garantie lors d’une demande de financement à votre banque. C’est un dispositif accessible au plus grand nombre car il permet de réduire vos impôts à partir d’un montant d’impôt sur le revenu assez faible. Le dispositif Pinel permet de vous constituer un patrimoine avec un faible effort d’épargne et avec un investissement clé en main. Une fois que la période de location de 6, 9 ou 12 ans est achevée, le propriétaire peut habiter le bien, le vendre, ou bien le remettre en location en changeant sa stratégie. En effet, il est possible d’envisager une exploitation du bien en LMNP par la suite afin d’augmenter ses revenus locatifs. De quoi aider les bordelais à passer à l’action dans une ville qui permet de profiter de tous les avantages qu’offre un investissement en loi Pinel.

En savoir plus :

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