LMNP (Loueur Meuble Non Professionnel)

Synthèse :

La location nue est la plus connue et la plus utilisée par les investisseurs. Cependant, la location meublée est soumise à un régime extrêmement compétitif pour les investisseurs par son principe d’amortissement. La location meublée permet de ne pas payer d’impôts sur les revenus issus de la mise en location du bien.

Son fonctionnement est relativement complexe et le régime meublé nécessite des démarches supplémentaires mais elle reste très intéressante pour investir dans le neuf.

La location en LMNP À BORDEAUX : COMMENT ÇA MARCHE ?

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnelle) est un placement immobilier ouvert à tous les particuliers qui souhaitent se procurer des revenus complémentaires.  En d’autres mots, le dispositif LMNP concerne toutes les personnes physiques, contribuables français ou étrangers mais payant ses impôts en France, imposables ou non.

Le dispositif LMNP n’est pas en soi un dispositif de défiscalisation puisqu’il n’engendre pas automatiquement de réductions d’impôts ou d’avantages fiscaux particuliers mais il permet de bénéficier de loyers non imposables.

Lorsque vous louez en meublé, il existe deux statuts: le LMNP (Loueur en Meublée Non Professionnel) et le LMP (Loueur  en Meublé Professionnel). Le choix de ces régimes fiscaux dépend du montant des revenus perçus.

Attardons-nous sur le régime LMNP, qui s’adresse aux investisseurs ne dépassant pas 23 000 euros de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) annuels.

Concernant les investissements clé en main que nous proposons, voici les différentes résidences de services :

  • Les résidences étudiantes
  • Les Etablissement d’Hébergement Pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD)
  • Les résidences séniors
  • Les résidences de tourisme
  • Les résidences d’affaires

La gestion de la location est déléguée à un gestionnaire sur une durée de 9 à 12 ans généralement. Toutes les missions afférentes au bien locatif comme le remplissage du logement, l’entretien, la gestion des requêtes des locataires sont déléguées à un professionnel exploitant.

Les revenus issus de votre location sont des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers comme dans la location nue.

LMNP et régimes fiscaux

Lors de votre déclaration d’impôts vous devez déclarer vos revenus selon deux régimes fiscaux :

  1. Le régime réel simplifié : c’est la solution la plus avantageuse car vous prenez en compte toutes les charges déductibles.
  2. Le micro BIC: vous bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus issus de la location. Dans certains cas, l’abattement de 50 % offre une réduction d’impôt plus intéressante que le régime réel simplifié.

Vous avez la possibilité de changer de régime fiscal, et adopter le régime micro BIC ou régime réel en un an seulement. Pour cela, vous devez le préciser dans votre déclaration de revenus BIC.

Prenons un exemple chiffré sur le statut LMNP classique :

M.Dupont achète un studio meublé de 22 mètres carrés à 100 000 € TTC dans une résidence étudiante. Il loue le logement 350 €/ mois. Il décide d’opter pour le régime LMNP classique au régime réel. Il définit son amortissement de la manière suivante :

Son bien immobilier est amortissable sur une base de 88 000€ sur 25 ans soit 3520 €/ ans  et 293,33 €/ mois. Son mobilier est de 7000 € sur 10 ans  soit 700 €/ an et 58,33 €/mois. Seul le terrain qui représente 5 % du bien n’est pas amortissable.

M.Dupont perçoit des loyers de 350 €/mois pour un amortissement comptable de 351,66 €.  M.Dupont a un excédent reportable et cumulable de 1,66 €.

D’une part, il recevra des revenus complémentaires de 350 € par mois. D’autre part, il ne paiera pas d’impôts sur ses revenus locatifs pendant une durée approximative de 30 ans.

M.Dupont n’aura dépensé aucune énergie durant ses 12 ans sur la gestion de son logement (choix des locataires, gestion des problèmes de co-propriété, gestion des réparations).  Il possède un bien neuf dans une zone à forte demande locative et son rendement locatif peut être augmenté en utilisant d’autres stratégies de location.

M.Dupont nous remercie et nous recommande à ses amis.

LE STATUT LMNP : SOUS QUELLES CONDITIONS ?

    • L’investisseur doit être une personne physique ou morale acquérant un actif immobilier.
    • Il s’engage à louer en meublé un logement (neuf ou ancien) à une personne physique ou morale.
    • Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC (l’intégralité des charges d’exploitation est alors déductible des loyers).
    • Aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel
    • ll faut générer moins de 23000 euros de recettes annuelles au titre de l’activité et ne pas dépasser 50 % des revenus du foyer fiscal 
    • Le bien doit être meublé avec au minimum TROIS des quatre services suivants :
      – le petit-déjeuner,;
      – l’accueil;
      – la lingerie;
      – l’entretien des parties communes.

L’AMORTISSEMENT EN LMNP : QUELS AVANTAGES POUR LES INVESTISSEURS ?

Les avantages sur le plan fiscal sont extrêmements intéressants:

  • Les charges liées à l’investissement sont déductibles (taxe foncière, frais comptables divers et intérêts d’emprunts)
  • Gestion du logement cédée à un professionnel
  • Gain de temps pour l’investisseur
  • Des loyers perçus garantis et indexés par contrat. Même en cas de vacances locatives ou de défaut de paiement, l’exploitant est tenu de vous verser les loyers
  • L’immeuble est amortissable de 25 à 40 ans et les biens mobiliers ou équipements de 5 ans à 7 ans
  • Vous êtes propriétaire d’un actif immobilier sans toutes les contraintes inhérentes à ce type d’investissement
  • Vous vous constituez un revenu complémentaire exonéré d’impôts
  • L’imposition sur la plus-value des particuliers s’applique dans le cas d’une revente
  • Dans le cadre d’une résidence neuve en VEFA (vente en état futur d’achèvement), la TVA est récupérable.
  • Il n’existe ni plafond de loyer ni plafond de revenu pour les locataires contrairement au dispositif Pinel

L’objectif est de ne pas payer d’impôts sur ses revenus BIC pendant une très longue durée.

LMNP 2019 : LES POINTS DE VIGILANCE

  • La qualité de l’exploitant/ gestionnaire car une défaillance de cet interlocuteur peut remettre en cause le succès de l’opération
  • Connaître les conditions du bail
  • Etudier le choix de la résidence de services  (Seniors, étudiants , de tourisme, d’affaires)
  • Il faut s’inscrire auprès du Greffe du Tribunal de Commerce) l’aide d’une déclaration cerfa P0i pour bénéficier du statut LMNP
  • Etudier le marché locatif de la ville (demande locative, prix des loyers, revente du bien)

Le déficit lié au LMNP est-il reportable ?

L’excédent des amortissements qui n’a pas pu être déduit lors de l’exercice fiscal est stocké indéfiniment (contrairement au déficit foncier qui lui est reportable pendant 10 ans).

Un investissement locatif en LMNP vous permet de faire tomber à 0 € le revenu net imposable pendant plusieurs années.

Un investissement LMNP est une opération à long terme.

Le LMNP est-il réservé aux résidences de services ? 

L’investissement en LMNP en tant que particulier est réalisable.
Des stratégies de locations optimisées comme la colocation, la location courte durée ou encore la location saisonnière proposent d’excellents rendements.

Cependant, ce type d’investissement nécessite beaucoup de temps et l’entière responsabilité des démarches revient à l’investisseur.

L’avis du cabinet Zammit Conseils et Patrimoine

Ce dispositif permet de vous procurer des rentes défiscalisées grâce aux amortissements différés. La gestion d’un bien en LMNP nécessite des démarches plus lourdes qu’un investissement Pinel

Votre projet doit être vérifié et suivi comptablement.

Nous vous recommandons de consulter un Conseiller en Gestion de Patrimoine pour étudier un tel projet afin d’analyser l’impact sur votre situation globale.

En savoir plus :

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Sources juridiques