INVESTIR DANS L’IMMOBILIER ANCIEN À BORDEAUX

Investir dans l’immobilier ancien est une opportunité qui s’offre à vous dans une ville comme Bordeaux. En effet, la ville détient un patrimoine historique en pierre et son parc immobilier à rénover est conséquent. Analysons maintenant les différents points importants à prendre en compte les investisseurs qui souhaitent réaliser un investissement locatif dans les meilleures conditions.

LES 4 RAISONS PRINCIPALES D’INVESTIR DANS L’IMMOBILIER ANCIEN À BORDEAUX ?

1) Investir dans la pierre permet de se constituer un patrimoine solide et pérenne

Choisir un bon emplacement est la règle n°1 en immobilier. Le dicton « emplacement, emplacement et emplacement » est universel et intemporel dans le monde de l’investissement. Les immeubles en pierre sont souvent construits dans l’hyper-centre des villes ce qui permet de valoriser le bien à travers le temps. Les quartiers du centre-ville sont les plus recherchés par les locataires car ils jouissent de la proximité de tous les transports et commodités.

De plus, il est rare de pouvoir de construire de l’immobilier neuf dans le cœur des villes car la législation empêche les constructions selon les secteurs. De fait, l’ancien prédomine dans le cœur des villes et sa valeur perçue ne fait qu’augmenter avec le temps.

2) Cela permet de négocier plus facilement le prix

La situation géographique des biens anciens étant optimale, les locataires s’arrachent ces logements afin de pouvoir bénéficier de tous les avantages de la vie en ville. Cependant, les investisseurs doivent réaliser de plus gros travaux : entretien des façades, rénovation intérieure et mise aux normes du logement sont plusieurs opérations qui nécessitent des coûts importants.

3) Prix plus bas va de pair avec des meilleurs rendements

La décote d’un bien immobilier dans l’ancien pour cause de travaux varient de 7 à 15 % généralement d’après une étude de se loger. Cela permet de créer un écart plus important entre le coût d’acquisition du bien et le montant des loyers. De plus, réaliser de gros travaux permet de bénéficier d’avantages fiscaux qui permettront de venir gommer l’imposition sur ces revenus locatifs.

4) … et favoriser une plus-value en cas de revente

Après avoir choisi un emplacement idéal, la clé pour gagner de l’argent en investissement est d’acheter un bien avec des travaux pour pouvoir l’acheter en dessous du marché.

POURQUOI INVESTIR EN DÉFICIT FONCIER À BORDEAUX ?

Le déficit foncier permet de générer des revenus locatifs exonérés de toute imposition. En effet, investir dans un déficit foncier à Bordeaux permet de déduire de ses revenus fonciers les travaux de rénovation réalisés à l’acquisition de votre logement locatif. Réaliser un déficit foncier après l’acquisition est également possible.

Les revenus fonciers sont les plus taxés en France. En effet, les revenus fonciers sont imposés à hauteur de la tranche marginale d’impositions (14, 30, 41 ou 45 %) + le montant des prélèvements sociaux de 17,2 %. Le logement à rénover peut-être une maison ou un appartement et il doit être loué en location nue.

Exploiter le logement en location meublé à la suite de l’opération est une solution envisageable. Attention toutefois à dépasser le délai de location à titre de résidence principale en location nu jusqu’à 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation des 10 700 euros sur le revenu global.
Dans le pire des cas, une requalification de l’administration fiscale être engagé remettre en cause l’ensemble de la période de défiscalisation.

POURQUOI INVESTIR EN DE NORMANDIE À BORDEAUX ?

Pour pouvoir bénéficier d’une défiscalisation, il faut réaliser un achat immobilier locatif dans l’ancien avec des travaux. Rénover le parc immobilier français vieillissant, tel est l’objectif du ministre de la cohésion des territoires de Julien Denormandie. Ce dernier a composé une carte autour de 222 villes de France qui peuvent bénéficier du plan d’Action. Pour se faire, il encourage les investisseurs à réhabiliter les cœurs de ville en échange d’une défiscalisation. Investir en loi denormandie à Bordeaux peut vous faire bénéficier de belles réductions d’impôts. La loi Denormandie vient compléter le dispositif Pinel rénové. C’est une niche fiscale en 2019 qui va continuer à être optimisé par les investisseurs particuliers qui réaliseront eux-mêmes ce genre d’opération mais également au promoteur qui propose de la défiscalisation clé en main.

Le fonctionnement de défiscalisation est identique à un celui du Pinel :

12 % pour un engagement de location pendant 6 ans
18 % pour un engagement de location pendant 9 ans
21 % pour un engagement de location pendant 12 ans

Pour bénéficier d’une réduction d’impôt grâce au dispositif Denormandie, il faut réaliser des travaux à hauteur de 25 % du total de l’opération.

  • De plus, il y a des obligations de locations
  • Le logement doit être loué à titre de résidence principale
  • Le loyer est plafonné
  • Il est possible de louer à un ascendant (parent) ou un descendant (enfant) qui est hors de du foyer fiscal
  • Les ressources du locataire sont plafonnées

POURQUOI INVESTIR EN LOI MALRAUX À BORDEAUX ?

La loi Malraux est un dispositif extrêmement puissant qui s‘adresse aux investisseurs se situant dans une tranche d’imposition supérieur à 30 %. Cette loi a été créé en 1962 par André Malraux, le ministre d’État chargé des Affaires culturelle à l’époque. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il faut acheter un bien qui situe dans un secteur sauvegardé. Qui veut dire secteur sauvegardé veut dire rareté des produits et difficulté pour obtenir des autorisations. Investir en loi Malraux à Bordeaux peut être très intéressant au vu du nombre de logement à rénover à Bordeaux.

La réduction d’impôt s’applique sur le montant des travaux. Celle-ci s’élève de 22 à 30 % selon la zone et elle peut aller jusqu’à 30 000 euros par an. Les biens en loi Malraux sont rares sur le marché. Les quelques acteurs qui mettent avant ce type d’opérations sont des pionniers dans le secteur. Nous pouvons en citer quelques-uns : la groupe CIR, Cedif Conseils, Angelys groupe.

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