INVESTIR DANS UN DEFICIT FONCIER À BORDEAUX MÉTROPOLE

Synthèse :

Le déficit foncier est un dispositif très puissant pour investir dans l’ancien et permettant de réduire votre impôt sur le revenu. En effet, les revenus fonciers peuvent être neutralisés pendant de longues années ce qui permet de ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs.

Certaines conditions sont à respecter pour ne pas pas subir de requalification.

DÉFICIT FONCIER À BORDEAUX : QU’EST-CE QUE C’EST ?

L’investissement en déficit foncier est un sujet complexe. Les propriétaires qui louent des biens en location nue perçoivent des revenus fonciers. Ces derniers doivent remplir la déclaration d’impôt n°2044 et déclarer leurs revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Le propriétaire qui met en location un logement est en situation de déficit foncier lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus bruts issus de ce bien immobilier.

Les charges déductibles liées à l’exploitation du bien immobilier (charges non financières) sont:

  • les charges de copropriété
  • la taxe foncière
  • la prime d’assurance
  • les frais de notaire
  • les frais d’agence immobilière
  • les charges liées au travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration

 Les charges déductibles liées aux intérêts d’emprunt sont:

  • les intérêts d’emprunt pour l’acquisition, la réparation ou l’amélioration
  • les frais associés aux intérêts d’emprunt

Le déficit foncier (hors déficit lié aux intérêts d’emprunt) s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € pour les années de paiement de travaux.

Le surplus éventuel est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les revenus issus de l’immobilier sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu qui dépend de la TMI (tranche marginale d’imposition) du contribuable et des prélèvements sociaux de 17,2 % en 2019.

L’imposition maximale sur les revenus foncier est de 62,7%  pour un contribuable français avec une TMI de 45 % augmentée des prélèvements sociaux de 17,2%.

 

RÉDUIRE SES IMPÔTS AVEC LE DÉFICIT FONCIER, SOUS QUELLES CONDITIONS ?

 

Le contribuable doit avoir choisi le régime d’imposition dit « régime réel » pour pouvoir bénéficier d’un déficit foncier.

Le bien doit être mis en location dès la fin des travaux.

Le logement rénové doit être loué jusqu’au 31 décembre de la 3 ème année qui suit l’imputation du déficit foncier sur le revenu global, pour ne pas subir de requalification.

Enfin, le bien doit être conservé en location, sans déficit, pour une durée minimum de 3 ans avant de pouvoir être revendu ou basculé de régime fiscal.

COMMENT CALCULER SON DÉFICIT FONCIER EN 2019 ?

Exemple concret :

L’INTÉRÊT D’INVESTIR DANS UN DÉFICIT FONCIER À BORDEAUX

  • C’est un dispositif très puissant pour gommer l’ensemble des revenus fonciers
  • Le déficit foncier ainsi que le dispositif Denormandie permettent d’investir dans des biens immobiliers anciens avec un cachet architectural.
  • Pas de plafond sur les loyers de location ou des ressources des locataires comme le dispositif Pinel
  • L’ensemble des travaux est déductible des revenus fonciers existants sans limites

TRAVAUX DE RÉNOVATION, IMPÔTS, QUELS SONT LES POINTS DE VIGILANCE DU DÉFICIT FONCIER À BORDEAUX ?

  • Les travaux déductibles s’assimilent à une rénovation ou une réhabilitation et non à un agrandissement ou une reconstruction
  • Le report de l’excédent concernant les travaux ne peut être déduit des revenus du travail que pour les années pendant lesquelles les travaux sont effectués.

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