LOI MALRAUX

Synthèse :

La loi Malraux (1962) permet de défiscaliser son investissement en réalisant des travaux de restauration dans des biens immobiliers anciens. Ce dispositif s’adresse à des contribuables qui ont une forte imposition et qui souhaitent défiscaliser sur une courte durée  (3 ans).
Les biens immobiliers se situent souvent dans les centres-villes ce qui permet de sécuriser son investissement au niveau du potentiel locatif ou d’une éventuelle revente.

Les autorités surveillent et contrôlent les opérations Malraux.

DISPOSITIF MALRAUX 2019 : QU’EST-CE QUE C’EST ?

La loi Malraux (1962) est un dispositif qui s’adresse aux contribuables français qui souhaitent investir dans des biens immobiliers à rénover et destinés à la location. Ce type d’investissement dans l’ancien s’adresse aux investisseurs fortement imposés. Ce dispositif avantageux, leur permet de déduire de leur revenu global, le déficit foncier issu des travaux de restauration, dans la mesure où ces derniers aboutissent à la restauration complète de l’immeuble (intérieure et extérieure).
En effet, toutes les dépenses nécessaires à la restauration sont déductibles du revenu global sans plafonnement de leur montant et cela dès l’année de la réalisation des travaux.

 Cependant, ces derniers doivent se soumettre à deux conditions :

  • La conservation du volume bâti existant de l’immeuble doit être en conformité avec le PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur qui permet la conservation du cadre urbain ainsi que l’architecture ancienne).
  • Les travaux doivent être effectués dans le volume bâti existant de cet immeuble (le volume bâti ne doit pas être augmenté, seule la surface habitable est augmentée par les travaux).

En ce qui concerne la réduction d’impôt, les montants de la défiscalisation Malraux sont de 30 % du montant des travaux réalisés pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés. La défiscalisation est de 22 % du montant des travaux réalisés lorsqu’il s’agit d’immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.

LA RÉNOVATION À BORDEAUX AVEC MALRAUX : QUELLES CONDITIONS ?

Les travaux sont nécessairement suivis par les ABF (Architectes des Bâtiments de France). 

Les travaux de restauration doivent obligatoirement faire l’objet d’une Autorisation Spéciale délivré par le Préfet (ASP)

L’investisseur doit mettre en location son logement nu, à usage d’habitation principale, pendant une durée de 9 ans s’il ne veut pas être requalifié. La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux.

LES AVANTAGES FISCAUX DE LA LOI MALRAUX À BORDEAUX

La loi Malraux n’est pas concernée par le plafonnement des niches fiscales. C’est une excellente opportunité de défiscaliser un impôt sur le revenu sur une période courte (1 à 3 ans).

Les biens proposés sur le marché dans le cadre de la loi Malraux sont des immeubles très bien situés, en plein centre-ville, qui bénéficient d’une forte valeur patrimoniale du fait de leur caractère historique ou remarquable. 

Le montant des travaux, pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux 2019, est plafonné à 400 000 €  pour une période de 4 années consécutives et à hauteur de 100 000 € maximum par an. L’économie d’impôt peut donc atteindre 120 000 euros.

La réduction d’impôt démarre soit à la date de délivrance du permis, soit à la date d’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable et il se termine le 31 décembre de la troisième année qui suit.

Dans le dispositif Malraux, il n’y a pas de conditions de ressources du locataire ni de plafond de loyers. Le propriétaire bailleur est libre de fixer le montant du loyer.

Vous pouvez déduire le montant des intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers et de fait, privilégier l’emprunt bancaire comme moyen de financement.

Lorsque le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant de l’impôt sur le revenu du contribuable, le surplus est reportable sur les 3 années suivantes.


LOI MALRAUX : QUELS SONT LES POINTS DE VIGILANCE ?
 

Les montages fiscaux ASL (Association de Syndicat Libre), VIR (Vente d’Immeuble à Rénover)  et AFUL (Association Foncière Urbaine Libre) sont complexes et nécessitent l’accompagnement d’un professionnel.

Il faut faire attention à la proportion de travaux sur le coût total, c’est un indicateur déterminant de l’opération.

Attention de ne pas surpayer le bien. Les prix des biens étant idéalement placés et bénéficiant de superbes architectures peuvent parfois être plus élevés que les prix du marché.

Il n’est pas possible pour le propriétaire bailleur de louer à un membre de son foyer fiscal, ni à un ascendant ni à un descendant contrairement au dispositif Pinel.

En savoir plus :

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